Investování do kancelářských prostor

Jedna z prvních otázek, kterou řeší většina začínajících podnikatelů se týká založení sídla a nalezení těch správných prostor určených k podnikání. Koneckonců i zaběhnuté firmy často zvažují, zda si kanceláře pouze pronajímat, koupit vlastní nebo se třeba pustit i do jejich výstavby. Kancelářské a komerční nemovitosti jsou také zajímavou investiční příležitostí. Poradíme, co všechno zvážit při hledání prostor pro podnikání a v čem spočívají investice do komerčních nemovitostí.

Koupit nebo pronajmout si prostory pro podnikání?

Najít ten správný prostor k podnikání může být pořádná fuška. V mnoha případech totiž váš úspěch přímo ovlivňuje i samotná lokalita provozu a proto je třeba vybírat velmi pečlivě. Na jedné straně je třeba myslet na to, aby prostory vyhovovaly vašemu typu podnikání a splňovaly všechny potřebné předpisy, v druhém na to, abyste za ně nezaplatili příliš mnoho a nezpůsobili vám už v začátcích podnikání pořádný škrt přes rozpočet.

Pronájem je v začátcích podnikání výhodný

Pro mnohé začínající podnikatele je vhodným řešením pronájem. Pro začátek je relativně cenově dostupný, stačí zaplatit první splátku, vratnou kauci a dát si pozor na smluvní podmínky. Velkou výhodou pronájmu tak může být flexibilita, zvláště pokud si ještě nejste jisti, zda se vám bude dařit a zda se nebudete chtít v poměrně krátké době přestěhovat. Při pronájmu máte také méně starostí s opravami a údržbou, ale na druhé straně musíte i počítat s určitými limity ze strany pronajímatele.

Zásadní nevýhodou je i to, že nájemné se může časem zvýšit, zvláště pokud majitel uvidí, že se vám daří. Uvedená situace může být nevýhodná zejména pro podnikatele, jejichž zákazníci si na danou lokalitu vznikli. Pokud z důvodu výrazného zvýšení nájemného přestěhujete třeba svou kavárnu někam jinam, budete čelit riziku, že na novém místě se vám už nebude tak dařit.

Koupě kanceláří je také investicí do budoucnosti

Koupě kanceláří, resp. jiných komerčních prostor je oproti pronájmu větším závazkem i do budoucnosti a vyžaduje mnohem větší kapitál. Na druhé straně je výhodou větší míra svobody v rozhodování, jak s prostorem naložíte a zároveň lze takovou koupi považovat za zajímavou investici, zejména pokud se rozhodnete část prostor pronajmout, případně je zrekonstruovat a později prodat. V případě koupě máte jednoduše více věcí ve svých rukou, limitem může být pouze aktuální nabídka nemovitostí.

Třetí možností je výstavba vlastních komerčních prostor, avšak tato „liga“ je doménou spíše těch větších developerských firem. V tomto případě závisí nejen na vašem kapitálu, ale také na nabídce pozemků a přesné lokality. Mnohem více musíte plánovat – důležitá je dobrá dostupnost, možnosti parkování, služby a vybudovaná infrastruktura. V okolí business center se vyplatí mít alespoň potraviny, lékárnu, kavárnu ale třeba i notáře či jiné služby, které využijí lidé z různých jiných firem.

Kancelářské prostory z pohledu účetnictví

Na problematiku, zda využívat pronajímané kanceláře nebo si nemovitost zakoupit do majetku firmy lze nahlížet iz účetního hlediska. Jako nájemník si budete moci faktury za úhrady nájemného dávat do nákladů, stejně jako vybavení, které pro sebe a své zaměstnance zakoupíte. Z pohledu účetnictví je pronajímání nemovitosti k podnikání v zásadě jednodušší. Nemusíte řešit placení daně z nemovitosti, účtování oprav a nic jiného, jednoduše jen v souladu s nájemní smlouvou využíváte prostory.

Při koupi nemovitosti a jejím zařazení do obchodního majetku si zase můžete uplatnit veškeré výdaje včetně odpisů majetku a případného technického zhodnocení či dokonce i pojištění a daně z nemovitosti. Přestože účtování nemovitosti v obchodním majetku je o něco složitější, otevírá vám širší možnosti uplatňování různých nákladů, které s opravou a provozem nemovitosti souvisí. Rovnou je ale potřeba dodat, že jako vlastníka kanceláří a jiných komerčních prostor vás čeká i trochu byrokracie, třeba když bude prostor potřeba schválit „hygienou“.

Kanceláře a komerční nemovitosti jako investice

Od otázky, zda se více vyplatí pronájem kanceláří a komerčních prostor nebo spíše jejich koupě, se přesuňme k pohledu ze strany investora. Právě komerční nemovitosti mohou být velmi zajímavé i pro ty, kteří nemají vlastní firmu a chtějí jen investovat. Toto aktivum bylo v uplynulých dvou dekádách velmi populární, nakonec byznys centra v mnoha větších městech rostly doslova jako houby po dešti a investoři se těšili z průměrných výnosů kolem 10 % ročně.

Radost a očekávání investorů překazila před 3 lety až pandemie a s ní související opatření, kvůli kterým mnohé kancelářské prostory zívali prázdnotou, přičemž i velká byznys centra začala přicházet o nájemníky. Přestože v současnosti se již situace pomalu dostává na úroveň před pandemie, není třeba zapomínat, že stejně jako jakékoli jiné formy investic, ani kancelářské prostory nejsou zaručeným receptem na vysoké výnosy. Jako příklad uveďme, že teprve v loňském roce stoupla v Praze obsazenost kancelářských prostor na 54 %. Je však patrné, že na „před-covidovou“ úroveň přes 70 % se zřejmě už nedostane.

Nemusíte kupovat hned celou kancelářskou budovu

Pokud vás investování do komerčních nemovitostí láká, přičemž samotný prostor pro své potřeby fyzicky nepotřebujete, vyplatí se vědět, že si nemusíte někde koupit celé business centrum. Investovat do komerčních nemovitostí můžete i prostřednictvím realitního fondu, případně nákupem dluhopisů společnosti zaměřené na výstavbu a provoz obchodních prostor. V takovém případě můžete z „rozkvétání“ trhu komerčních nemovitostí profitovat i bez toho, abyste sami nějaké kanceláře vlastnili.

Samozřejmě, investovat ale můžete i „klasicky“, tedy koupit komerční prostor a následně jej pronajímat. Třeba si ale uvědomit, že v takovém případě vás čeká administrativa a množství dalšího, jako například hledání nájemníků, uzavírání nájemních smluv, zajišťování oprav, údržby a problematická může být i platební disciplína nájemníků. Alternativou je v tomto případě využití služeb společností, které se o vše výše popsané postarají, a vy jen investujete do samotných prostor. Samozřejmě zadarmo to nebude, za takové pohodlí totiž budete platit dohodnutou provizi.

Ať už se rozhodnete do kanceláří či jiných komerčních prostor investovat jakkoli a z jakéhokoli důvodu, vždy platí, že každou jednu možnost je třeba si dobře zvážit. Opatrnosti není nikdy dost, a to zejména, když narazíte na nápadně výhodnou nabídku, a nezapomínejte ani na kvalitní smlouvy. Vyplatí se zmínit, že samotný trh komerčních nemovitostí je již dnes velmi pestrý. Zdaleka totiž nejde jen o chladné kanceláře, ale stále populárnější jsou i komerční nemovitosti s oddechovými zónami, zelenými zónami a certifikáty deklarujícími příznivé vlivy na lidské zdraví a nízkou energetickou náročnost.