Tipy pro pronájem nemovitostí

Většina z těch, kteří se rozhodli pro koupi investičního bytu či domu, přemýšlejí nad tím, jak tuto nemovitost pronajmout a tím zvýšit svoje výnosy. Vyplatí se ale poznat povinnosti souvisící s pronájmem bytu, jak poznat ideálního nájemníka a vůbec, jak jej najít. Těmto aspektům pronájmu nemovitostí k bydlení se věnujeme na následujících řádcích.

Než se rozhodnete pro pronájem nemovitosti

Váháte nad tím, zda investiční nemovitost pronajmout nebo jen pasivně čekat na nárůst její ceny a následně se ziskem prodávat? Nebo jste zdědili nemovitost a rozhodli jste se, že dokud pro ni nenajdete využití, budete ji pronajímat? Situací, kdy dojde až na hamletovskou otázku – pronajmout či nepronajmout, je několik a i v tomto případě platí, že polovinou úspěchu je správné naplánování a vhodná strategie.

Přípravu k pronájmu totiž nebude vyžadovat pouze samotný byt či dům, ale i vy, protože s pronajímáním nemovitostí souvisí mnohé povinnosti. Samotný pronájem přitom může být velmi vítaným obohacením vašeho rodinného rozpočtu, avšak je mnohé, co se vyplatí zvážit. Od výše nájemného přes úpravu zařízení bytu, až po kalkulaci případné údržby, kterou bude nemovitost v průběhu let vyžadovat.

Hned na úvod si stanovte, co od pronájmu očekáváte - částečné splacení hypotéky, nebo jen pár set korun měsíčně na přilepšení či budování pasivního příjmu? Na místě je také otázka, zda se vyplatí upřednostnit dlouhodobý nebo spíše krátkodobý pronájem, případně jak často nájemné zvyšovat a celkově, jaký přístup k nájemníkům zvolit. Než začnete hledat nájemníka, měli byste vědět, v čem spočívají vaše povinnosti jako pronajímatele.

Jaké jsou vaše povinnosti související s pronájmem nemovitosti?

Vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem mohou být poměrně komplikované zejména ohledně vzájemných práv a povinností. Určitě byste se proto měli důkladně seznámit se zákonnou úpravou nájemních vztahů zakotvenou v Občanském zákoníku. Pokud si nechcete nájemce hledat na vlastní pěst, mnohé otázky vám zodpoví i v realitní kanceláři.

Povinnosti vůči nájemci

Vaší základní povinností jako pronajímatele je přenechat k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu. Zároveň se připravte na to, že nájemce od vás bude moci požadovat součinnost při řešení různých neočekávaných situací souvisejících s nemovitostí.

Vztah mezi vámi jako pronajímatelem a nájemcem nemusí fungovat vždy hladce a v případě problémů může mít pro vás kvalitní smlouva doslova cenu zlata. Při problémech s nájemci je dobrá smlouva nezbytným základem, o který se budete moci opřít a zároveň bude podrobněji upravovat vaše vzájemná práva a povinnosti. Pozor si dejte zejména na to, aby nájemní smlouva neobsahovala žádné ustanovení v rozporu se zákonem. Smluvně se s nájemcem můžete dohodnout na velkorysejších podmínkách, ale nemůžete omezit to, na co má právo podle zákona.

Povinnosti vůči daňovému úřadu

Jako pronajímatel budete mít povinnosti nejen vůči nájemci, ale také daňovému úřadu, protože příjem z pronájmu nemovitostí pochopitelně podléhá dani z příjmu. V případě, že byt pronajímáte jako fyzická osoba, nemusíte ohlašovat živnost, ani nepůjde o podnikání a výhodou je, že nemusíte platit odvody do sociální ani zdravotní pojišťovny. Naopak, jako fyzická osoba můžete uplatnit pouze prokazatelné výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu nemovitosti, a tedy výrazně méně pokud byste pronajímali jako podnikatel.

Druhou možností je zařazení nemovitosti do obchodního majetku (pokud máte zároveň i firmu) a v takovém případě máte i širší možnosti uplatnit si jako daňové výdaje i pojištění z bytu, daň z nemovitosti, výdaje na koupi nemovitosti či opravy a údržbu. Jedním dechem je ale třeba dodat, že pokud budete nemovitost pronajímat jako podnikatel, nevyhnete se placení odvodů. Dobře si proto přepočítejte, která z možností se vám vyplatí víc.

Jaký je ideální nájemník?

Povinností z pozice pronajímatele zdaleka nejsou jediným, co by vás mělo zajímat. Abyste si ušetřili starosti, je dobré umět předem odhadovat lidi a ze zájemců si zodpovědně vybrat. V tomto směru jde trošku o psychologické cvičení, protože odhadnout během pár minut někoho, koho jste nikdy předtím neviděli, není vůbec jednoduché.

V každém případě si ještě před prvními obhlídkami připravte sérii otázek, které budete zájemcům pokládat. Ptejte se především na to, proč ho vaše nabídka zaujala, jaké má zázemí, jak dlouho hodlá nájem využívat a nenápadně se můžete zeptat i na neřesti, jako například kouření. Určitě se zajímejte o to, kdo vlastně bude ve vašem bytě bydlet, resp. zda k sobě plánuje zájemce přistěhovat třeba čtyřnohého miláčka.

Počítejte s tím, že čím budou vaše kritéria na nájemce přísnější, tím obtížnější může být někoho najít. Na druhé straně, pečlivým výběrem si můžete ušetřit spoustu starostí do budoucna. Opět to tedy bude na vás, abyste posoudili poměr rizika spolu s výhodami a nevýhodami.

Kde hledat nájemníka a jak zajistit obsazenost nemovitosti?

Nájemníka můžete hledat i na vlastní pěst. V takovém případě si ale předem připravte návrhy smluv, fotografie nemovitosti a také poutavý popis. Zkuste se na vaši nemovitost aspoň chvilku dívat očima nájemce a pokuste se odhadnout, co by mohlo zaujmout. V tomto směru se vyplatí zapojit „prodejního ducha“. Pak už stačí jen přidat inzeráty, a to ať už na specializovaných inzertních portálech, nebo třeba sociálních sítích. Například na Facebooku najdete několik skupin, které se zaměřují na krátkodobé i dlouhodobé pronájmy.

V případě, že s hledáním nájemníka nechcete mít starosti, zkuste oslovit realitní kancelář, ale nezapomínejte na to, že za zprostředkování nájemníka budete platit provizi. Vyzkoušet můžete i různé platformy sloužící ke krátkodobému pronájmu, jako například Airbnb, ale ani v tomto případě nezapomínejte na své zákonné povinnosti.

Úspěch při pronajímání nemovitostí závisí i na strategii

Úspěch s pronajímáním nemovitosti závisí na mnoha faktorech, přičemž zdaleka nejde jen o výši nájemného. Zaváží také způsob zařízení bytu, jeho lokalita, dispoziční uspořádání ale také váš přístup. Podíváme-li se na to čistě z pohledu praxe, jsou pronajímatelé, kteří se zaměřují na pronájem pro studenty během semestrů, jiní naopak hledají dlouhodobé nájemce z řad zaměstnaných lidí a jiní zase preferují krátkodobé nájmy za co nejvyšší nájemné.

Vždy si proto stanovte svou strategii. Může se vám vyplatit za cenu nižšího nájemného sehnat nájemníka, který u vás vydrží dlouhodobě, nebo naopak výši nájmu pravidelně přizpůsobovat trhu a počítat s určitou fluktuací. Můžete se také rozhodnout, že postupovat budete jen striktně podle zákonných povinností a nenabídnete nic navíc, nebo naopak půjdete i nad rámec toho, co musíte. Časem si určitě sami naleznete vaši vlastní strategii a zjistíte, zda preferovat maximální obsazenost, nebo naopak častější střídání nájemníků protkávané obdobími, kdy váš byt zůstane neobsazený.

Způsobů, jak přistupovat k pronájmu nemovitosti k bydlení je prostě více a neexistuje zaručený recept na úspěch. Pro někoho může být zajímavým přilepšením, zvýšením výnosu investice, zatímco pro jiného obživou a rychlejší cestou za finanční svobodou. Nesmíme však zapomínat, že ani pronajímání bytu nefunguje automaticky a bude si vyžadovat vaši angažovanost, čas a práci.