Koupě nemovitosti: Česko vs. zahraničí

Rozhodnutí o koupi nemovitosti patří mezi ty nejvýznamnější bez ohledu na to, zda hledáte střechu nad hlavou, nebo chcete zhodnotit svůj kapitál. Investování do nemovitostí má svá specifika, ale ještě zajímavější může být investování do nemovitostí blízko i daleko za hranicemi. Podívejme se proto blíže na možnosti, které nabízí Česko, Rakousko a trojice aktuálně populárních exotických trhů.

V Česku se jedná o známé prostředí s rostoucími cenami

V Česku máte výhodu především v místní znalosti, odpadává jazyková bariéra a poměrně jednoduše se zorientujete také v právních předpisech. Pokud vznikne jakýkoli problém s nemovitostí, můžete se na místo dostavit během hodin, ne dní. Tato blízkost výrazně zjednodušuje správu majetku a řešení nepředvídaných situací s nájemníky. Z administrativního hlediska je tak investice do nemovitosti u nás docela jednoduchá.

Poptávka po nájemním bydlení se koncentruje hlavně do Prahy a krajských měst, menší lokality dále od hlavního města nabízejí omezenou likviditu při pronájmu i prodeji. Při procházení nabídek se vám může stát, že nenajdete takovou, která by vás chytla za srdce, případně takovou, při které by vám výnosové procento této investice vycházelo podle představ. V takovém případě se určitě vyplatí poohlédnout po zahraničních nabídkách, je třeba si však dát pozor na některá specifika, které by vás u nás ani nenapadly řešit. Patří mezi ně třeba specifické požadavky na nemovitosti z důvodu odlišného podnebí, nedostatek pitné vody nebo některá problematická konstrukční řešení.

Rakousko: stabilita za vyšší cenu

Náš soused láká stabilitou, vysokou životní úrovní a nádhernou přírodou. Rakouská města, zejména Vídeň, patří mezi nejžádanější lokality pro život v Evropě. Stabilní poptávka po nájemním bydlení vytváří předpoklady pro pravidelný příjem z pronájmu. Nemovitosti v Rakousku lze vnímat jako konzervativní investici s minimálním rizikem a předvídatelným vývojem.

Koupě nemovitosti v Rakousku je pro občany EU právně dostupná, ale vyžaduje pozornost zejména při rozlišování účelu využití. Zásadním aspektem jsou regionální omezení na tzv. Zweitwohnsitz (sekundární bydlení), kdy například mnohé obce v populárních alpských oblastech vyžadují, aby nemovitost sloužila buď k trvalému bydlení, nebo ke komerčnímu turistickému pronájmu. Celý proces začíná podpisem závazné nabídky (Kaufanbot) a pokračuje vypracováním kupní smlouvy notářem či advokátem, který zároveň spravuje prostředky na vázaném účtu.

Finanční náročnost převodu nemovitosti se obvykle pohybuje v rozmezí 10 – 15 % z kupní ceny, což zahrnuje daň z převodu (3,5 %), poplatek za vklad do katastru (1,1 %), provizi makléře a náklady na právní servis. Vlastnické právo nabýváte stejně jako u nás až momentem zápisu do pozemkové knihy (Grundbuch), přičemž financování je možné řešit i prostřednictvím rakouských bank, které zpravidla vyžadují alespoň 30 % vlastních zdrojů.

Finančná náročnosť prevodu nehnuteľnosti sa obvykle pohybuje v rozmedzí 10 – 15 % z kúpnej ceny, čo zahŕňa daň z prevodu (3,5 %), poplatok za vklad do katastra (1,1 %), províziu makléra a náklady na právny servis. Vlastnícke právo nadobúdate až momentom zápisu do pozemkovej knihy (Grundbuch), pričom financovanie je možné riešiť aj prostredníctvom rakúskych bánk, ktoré spravidla vyžadujú aspoň 30 % vlastných zdrojov.

Dubaj láká na nulové daně a atraktivní prostředí

S nabídkou investičních nemovitostí v Dubaji se jako by roztrhl pytel a tento způsob investice byl i u nás masivně propagován zejména prostřednictvím sociálních sítí. Přestože koupě nemovitosti v Dubaji je pro cizince relativně jednoduchá a zprostředkovatelé za vás vše vybaví, nabídka se omezuje na tzv. speciálně určené freehold zóny (jako třeba Dubai Marina nebo Palm Jumeirah), kde můžete jako cizinec získat plná vlastnická práva. Nevyžaduje se vízum ani místní sponzor, ačkoli investice nad určitou částku (aktuálně od 190 000 eur pro 2-leté vízum) může zakládat nárok na dlouhodobý pobyt.

Proces nákupu nemovitosti zahrnuje získání souhlasu (NOC) od developera a registraci na dubajském pozemkovém oddělení (DLD). Mezi dodatečné náklady patří registrační poplatek DLD (obvykle 4 %) a administrativní poplatky do výše přibližně 3 000 eur. Hlavním lákadlem pro investory jsou výnosy z pronájmů, které jsou na naše poměry nadprůměrné a často dosahují i 10 % ročně. V Dubaji však probíhá stále masivní výstavba a počítejte s tím, že vysokých výnosů nemusíte dosahovat dlouhodobě. Zároveň je třeba počítat také s tím, že politická situace i kultura jsou v Dubaji odlišné a pro cizince může být náročnější domoci se svých práv.

Nižší ceny v Gruzii a nové čtvrti

Pokud sledujete nabídky investování do nemovitostí v zahraničí, zřejmě jste již všimli vzestupu počtu nabídek na investování v Gruzii. Země má jeden z nejliberálnějších zákonů o vlastnictví nemovitostí pro cizince; s jedinou výjimkou, a to je zemědělská půda, kterou nemohou přímo vlastnit. Jinak mohou cizinci bez omezení kupovat byty, domy a komerční prostory a mají stejná práva jako občané Gruzie. A co je výhodou? Průměrná cena za m2 se v Gruzii stále pohybuje jen kolem 900 eur, přičemž na výběr jsou také atraktivní apartmány v budovaných přímořských oblastech.

Proces pořízení nemovitosti je navíc jednoduchý, vyžaduje pouze platný cestovní pas a místní daňové identifikační číslo, přičemž transakce se registruje během jednoho dne. Poplatky jsou minimální, neexistuje daň z koupě, pouze malý registrační poplatek a roční daň z nemovitosti 0,05-1 % z hodnoty nemovitosti. V některých oblastech, jako je například přímořské Batumi, přibývají investiční byty jako houby po dešti a zde už jsou vyšší i ceny.

Nevýhodou nemovitostí v Gruzii může být horší kvalita provedení a negativem je stále méně rozvinutá infrastruktura.

Turecko: Měnové výkyvy ale velký potenciál

Rozvinutá turistická infrastruktura, stabilní příliv návštěvníků a příjemné počasí jsou výrazným lákadlem Turecka. Oproti zmiňované Gruzii je nutné počítat s vyššími cenami nemovitostí, třeba v Antalyi se ceny u bytů šplhají k přibližně 1 400 eur za m2.

Důležitou výhodou je možnost získat také povolení k pobytu, při vyšších investicích dokonce i turecké občanství. Tento aspekt činí Turecko zajímavým pro ty, kteří uvažují o dlouhodobém působení v zemi nebo hledají něco jako „nemovitost na důchod“. Turecké pobřeží nabízí vysoký životní standard v turistických oblastech s přístupem k moderním službám a vybavenosti.

Právní aspekty koupě nemovitosti v Turecku jsou však složitější než v evropských zemích. Počítejte se zdlouhavějším procesem zahrnujícím ověřování dokumentů, práci s místním právníkem a orientaci v systému, který může být pro zahraniční kupující nepřehledný. Daňové a celní zatížení je vyšší ve srovnání s některými jinými exotickými destinacemi, což snižuje čistý výnos z vaší investice.

Turecká lira prošla v posledních letech výrazným oslabením, což přináší měnové riziko. Pokud koupíte nemovitost v eurech, ale příjmy z pronájmu realizujete v lirách, kurzové rozdíly mohou výrazně ovlivnit skutečnou návratnost. Sezónnost turistického ruchu znamená, že výnosy se koncentrují do několika měsíců v roce, mimo sezónu to může být s pronajímáním obtížnější.

Jak se rozhodnout a jaké překážky očekávat?

Chystáte-li se investovat do koupě nemovitosti v zahraničí, měli byste vědět o překážkách, které jsou s takovým rozhodováním nutně spojeny. V první řadě to může být jazyková bariéra a místní byrokracie. Každá země má vlastní procesy a specifika, která mohou být pro vás jako zahraničního kupujícího složitější k pochopení. Často vám tak při koupi nemovitosti musí někdo asistovat, což samozřejmě zvyšuje celkové pořizovací náklady.

Druhou skupinou překážek a nástrah jsou skryté vady nemovitostí, obzvláště u starších domů. Nelegální přístavby, problémy s kanalizačním připojením, nezaregistrovaná věcná břemena nebo dluhy na nemovitosti, které kvůli menší znalosti místních problémů můžete snáze přehlédnout. Navíc, řemeslníci v některých zemích mohou být obtížněji dostupní, případně neodvádějí práci na požadované úrovni.

Nepodceňujte ani časovou a finanční náročnost celého procesu. Zatímco například investice do P2P půjček je otázkou minut, koupě nemovitosti v zahraničí klidně může trvat i několik měsíců, a to i tehdy máte-li již konkrétní nemovitost vybranou. Nepřesnosti v dokumentaci, nutnost dodatečných ověření nebo i „zpomalenost“ úřadů mohou výrazně prodloužit dobu od prvotního zájmu až po zápis do katastru. K samotné ceně nemovitosti je nutné připočítat vedlejší náklady, které se v různých zemích pohybují v širokém rozmezí a někde mohou tvořit podstatnou část vaší investice. Navíc některé administrativní povinnosti (například registrace nájemníků, podávání daňových přiznání...) vám neskončí samotnou koupí nemovitosti, ale budete jim čelit opakovaně.

Vycházejte proto nejen z realistického zhodnocení finančních možností, ale také ochoty zvládat složitější procesy a řešit problémy na dálku. Zvažte také, zda máte dostatek času a energie věnovat se řešení těchto záležitostí v odlišném právním systému, zejména v zemích mimo EU. Zahraniční nemovitost může přinést vyšší výnosy nebo zajímavé benefity, vyžaduje však větší připravenost na neočekávané situace a dlouhodobý závazek k aktivní správě majetku vzdáleného i stovky kilometrů od vašeho bydliště.