Investování do nemovitostí: sázka na jistotu i v nejistých časech?

Investování do nemovitostí láká obvykle i ty, kteří se jiným typům investic příliš nevěnují. Mnozí považují investování do nemovitostí za sázku na jistotu, v tom smyslu, že i když nebude zhodnocení jejich úspor příliš vysoké, hodnotu si nemovitost vždy zachová. V uplynulých letech jsme svědky citelného nárůstu cen nemovitostí, a pokud jste si v minulosti koupili investiční nemovitost, dnes máte zcela jistě důvod k radosti. Podívali jsme se na to, co všechno obnáší investování do nemovitostí.

Výhody a nevýhody investování do nemovitostí

Máte-li vytvořenou větší finanční rezervu, dostatečný pravidelný příjem a hledáte způsob, jak své úspory zhodnotit, zřejmě jste se již zajímali o různé možnosti investování. Výběr je dnes opravdu pestrý. Jsou investice, jako například P2P půjčky či kryptoměny, u kterých můžete začít s poměrně nízkými částkami a naopak investice, které vyžadují už větší kapitál. Do této druhé kategorie patří i investice do nemovitostí. Jako každý typ investice i nemovitosti mají své výhody a nevýhody, o kterých se vyplatí vědět.

Výhody investování do nemovitostí

První zásadní výhodou je, že hodnota nemovitostí má z dlouhodobého hlediska rostoucí tendenci. Ačkoli v posledních letech rostly ceny výrazněji a nelze počítat s tím, že takový růst bude i nadále, z dlouhodobého hlediska je růst hodnoty nemovitostí téměř jistotou. Jen pro ilustraci uveďme, že průměrná tržní cena bytů loni stoupla meziročně téměř o 13 %.

Druhá výhoda spočívá v možnosti nemovitost pronajímat. Z pohledu investora tak nemusíte počítat jen s nárůstem hodnoty nemovitosti, ale také s dalším příjmem z nájemného.

Do třetice, investice do nemovitostí je vhodná i pro laiky, kteří nechtějí a ani nepotřebují vědět, jak funguje obchodování s akciemi či kryptoměnami. Zároveň jde o vhodný typ investice pro ty, kteří se nechtějí vystavovat přílišnému riziku a na případný výnos si rádi počkají.

Nevýhody investování do nemovitostí

Přestože mnozí se na investování do nemovitostí dívají přes růžové brýle, i tento typ aktiva má své nevýhody. V první řadě potřebujete mít dostatek kapitálu, nebo dostatečný pravidelný příjem. Nemovitosti navíc vůbec nejsou levné a pro někoho může představovat stres „upsat“ se bance na 20 či 30 let.

Druhá nevýhoda spočívá v tom, že nemovitost si vyžaduje péči. Je nutno počítat s opravami, nezbytnou údržbou, ale nastat mohou i různé nepředvídatelné situace, které pro vás budou představovat další výdaje. Mezi nevýhody je třeba zařadit i potenciálně problémové nájemníky, kteří vám mohou způsobit nejednu vrásku v čele svým chováním. Podceňovat není třeba ani snížení atraktivity určité lokality, která pochopitelně zatlačí ceny nájmů směrem dolů.

Za třetí zásadní nevýhodu můžeme považovat relativně nízkou likviditu. Znamená to, že budete-li se nemovitosti chtít rychle zbavit, může to být problém. V současné situaci to sice až tak neplatí, ovšem třeba o 10 let může být poptávka po nemovitostech nižší a při potřebě rychle prodat, budete muset spustit z ceny.

Co se vyplatí vědět, než investujete do nemovitostí?

Pokud si vybíráte nemovitost k bydlení, budete si vybírat nejen rozumem, ale také srdcem. Naopak, z investičního pohledu byste se měli zajímat právě „racionální“ ukazatele. Především stav nemovitosti, předpokládaný vývoj dané lokality, výše daně z nemovitosti či odvodové povinnosti při výnosech z nájmu. Netřeba také zapomínat na to, že během vlastnictví investiční nemovitosti se mohou změnit zákony, což pro vás může, ale také nemusí znamenat vyšší výdaje či povinnosti navíc.

Při investování vždy věnujte pozornost způsobu zdanění příjmů a výnosů z prodeje investičního aktiva. Pokud se rozhodnete investiční nemovitost prodat dříve než za 5 let od jejího nabytí, připravte se na povinnost odvést daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Pokud budete nemovitost vlastnit více než 5 let, daň z příjmu platit nemusíte. Jedná se o tzv. časový test.

Výnosy počítejte pozorně

Již v předchozí části jsme zmínili, že výnosy z investování do nemovitostí mohou být i v kratším časovém horizontu velmi zajímavé. Při výpočtech a odhadech však nestačí brát v úvahu pouze cenu, za kterou nemovitost nabudete a za kterou byste ji teoreticky mohli prodat. Rovněž nepočítejte s tím, že nemovitost budete mít 100% obsazenou nájemníky. Téměř jistě se vyskytnou „hluchá“ období, kdy nájemníky mít nebudete a náklady související s energiemi či správou zkrátka budete muset zaplatit z vlastní kapsy.

Je zřejmé, že jen těžko můžete předpokládat, kolik údržby nemovitost bude vyžadovat, vždy však počítejte s tím horším scénářem. Do celkových výpočtů předpokládaného výnosu proto zahrňte i dodatečné náklady na údržbu a opravy nemovitosti. Ty se někdy mohou vyšplhat pořádně vysoko, a to i bez vašeho přičinění. Rovněž nezapomeňte, že výnos z nájemného vám nepůjde celý „do kapsy“, ale budete z něj muset platit odvody.

Investovat do nemovitostí nemusíte jen v Česku

Otevřené hranice v rámci Evropské unie lákají mnoho investorů na nákup investiční nemovitosti naší země. V tomto případě jsou ale rizika o něco vyšší, vždy se totiž vyplatí detailně znát zákony dané země, velmi se vám sejde také znalost jazyka, kultury a místních poměrů. Ceny nemovitostí v západní Evropě jsou obecně o něco vyšší než u nás, ale výběr lokalit je skutečně pestrý, protože vybrat si můžete od letních sídel na španělském pobřeží až po romantické chatky v rakouských Alpách.

V případě zájmu o koupi nemovitosti v zahraničí opět berte v úvahu, že nemovitost bude vyžadovat vaši pozornost a alespoň 1-2 krát ročně byste se na ni měli jít podívat. Budete také potřebovat člověka, který zasáhne v případě neočekávaných událostí, případně bude za vás řešit komunikaci s úřady. To vše jsou pro vás ale další finanční náklady, které mohou vaši celkovou investiční bilanci značně ovlivnit. Odměnou za vyšší rizika a výdaje zase ale může být nemovitost v jedinečné lokalitě, která se pro vás později stane druhým domovem.

Na závěr dodejme, že nemovitosti jsou bezpochyby zajímavým způsobem investování a mnozí na něj nedají dopustit. V rámci diverzifikace vašeho investičního portfolia byste však neměli vsadit vše jen na „jednu kartu“. Vedle nemovitostí se proto určitě vyplatí poohlédnout i po jiných typech investic, jako jsou třeba P2P půjčky.